本文目录

1. 海南取消预售，实行现房销售，对房地产市场会产生怎样的影响
2. 取消房地产预售可能实现吗，为什么
3. 为什么国家不禁止开发商卖期房
4. 如果商品房预售许可取消，短期内房价会不会出现下降

海南取消预售，实行现房销售，对房地产市场会产生怎样的影响

海南省3月7日发《通知》，在今后新出让土地建设的商品房项目，将取消预售，实行现房销售，这无疑会对海南房地产市场产生多重影响，“几家欢乐几家愁”吧！

上周末，海南发布《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》，主要有四项内容：

01、继续坚持全域限购政策

对已在海南省拥有2套及以上住房的本省户籍和常住居民家庭，停止向其销售安居型和市场化商品住房。

02、建立并健全住房体系

积极建立并发展安居型商品住房，公共租赁住房，市场化商品住房和市场化租赁住房。

03、建立城市主体责任制

在“因城施策”原则指导下，各市县应对本区域内的房地产平稳发展付主体责任，避免将房地产作为短期内刺激经济的手段。

04、取消商品住房预售

对3月7日后新出让的土地建盖的商品住宅项目，按照《商品房销售管理办法》规定，执行现房销售，取消预售。

在疫情影响下，全国多地都在陆续采取不同程度的纾困措施、松绑措施，帮助地产商度过难关，但海南却逆势而为！不但没有放松限购，而且更进一步地取消了商品房预售，展现出了“壮士断腕”般的决心和意志。

海南算是全国第一个“吃螃蟹”的省份，虽然之前广东疯传取消预售，但最终未能实现。这次海南取消预售，在商品房销售上会有哪些变化呢？我们一起来看下。

01、3.7之前的预售模式

当地产开发实际投资额达到项目总投资额25%以上时，即可向房管部门申请商品房预售，即可销售回笼资金，缓减地产商资金压力。

也就是说，地产商只要拿到项目“五证”，就可以开始卖房子收钱，而不用等到房子竣工验收后才开始卖。

对很多地产商来说，实际投资额达到总投额的25%开始预售，也就是弄好地下部分，地面部分还未建盖就可以卖房圈钱。

这就大大地缩短了地产商开发一个项目的回款周期，等于是在给地产商加杠杆，让其可以“以小博大”，而销售回款来的钱还可以再去其他地方拿地搞开发，实现资金的高周转、高效率。

02、3.7之后新出让项目现售模式

根据住建部《商品房销售管理办法》规定，需要满足以下7个条件后才能卖房：

03、两种销售模式的差异

通过上面的分析，两种销售模式的差异还是很大的。

（1）证件不同

预售需要拿到“五证”，现售的话，去掉了预售许可证，但增加了4个条件，也就是通过竣工验收、供水、电、气、通讯等配套满足交付使用条件、拆迁安置落实和物业管理方案落实。

（2）实际投资额

预售在投资额达到25%即可销售，用回笼的资金支付工程款，补充现金流。也就是说，具备甚至接近项目总预算25%资金额即可撬动一个地产项目。

现售之后，理论上需要备足100%的资金。当然，实践中可以通过让施工方垫款施工、用土地或在建工程抵押等方式融资，不一定非要备足100%的资金预算也可撬动。

（3）销售时间

预售情况下，只要投资额达到25%即可销售，而现售需要竣工验收后、还要满足4个配套条件才能销售。

（4）回款周期

预售模式下，一般回款周期在6-10个月，业界比较快的是碧桂园，差不多在3-8个月。现售后，一般周期在2-3年。

可见，两种销售模式下，不仅对项目进度的要求增加，对项目手续要求更严，而且对地产商回款周期和投资额要求大幅提高，也就是玩地产的门槛进一步提高。

在疫情冲击下，全国多地都在为地产商纾困、“救市”、“松绑”！但海南偏偏“逆潮流”而动，究竟会对房地产市场带来哪些影响呢？小菜认为有六大影响。

01、地产业加速洗牌

3月7日后，新出让的土地建盖的商品房项目，将全面施行现售制度，对之前已经开发或立项的商品房项目是没有影响的。

而还准备在这个行业混的地产商，将不得不面对资金问题，没有过硬的资金储备，将难以在海南市场立足。

也就意味着海南的地产行业面临洗牌，头部房企和资金雄厚的房企将屹立不倒，而缺乏资金的中小房企，要么退出市场，要么“抱团取暖”。

02、买房人带来利好

现房销售直接杜绝了楼盘“烂尾”问题，也杜绝了违规销售问题，有利于增加交易的公平性和买方的话语权。

怎么说呢？

改现房销售后，房子的各种质量问题都是看得见的，面积也是确定的，买房人看好了，各方面都满意了，才开始掏钱、签合同；不像预售那样被动，先把钱全部付出去了，后期接房、验房有瑕疵也不好维权，主动权完全在地产商。

03、工程质量更有保障

项目验收合格，并已落实拆迁安置方案，物业方案，已完成水、电、气等配套的交付条件，而一旦地产商不能完成验收，房子不能正常使用，那就意味着还无法销售，这将倒逼地产商提高质量，减少复检、复验时间。

04、房价维稳

新建项目销售的周期被拉长，在售、在建项目仍可预售，短期内市场供应必然会减少，而海南房价一直在跌，这将有利于海南房价维稳。

中长期看，现售后，新建商品房销售周期被拉长，资金成本被抬高，房价上涨就是合理预期；而新房和二手房倒挂，那么海南房价可能会受此政策影响，整体房价有止跌上涨的概率，二手房有被拉升的行情。

05、地产融资规模会扩大

现售后，中小房企为了生存，可能会“抱团取暖”，不再“单打独斗”，可能会引发合作、并购潮。

而大房企、头部房企，拿地后可能会增加中长期的融资规模，土地抵押融资、在建工程抵押融资、信托融资、债券融资的规模可能会扩大。

06、对其他省市的房地产影响

海南要怎么干？是海南的事情，是根据海南自身情况的“一城一策”，其他省市都在“向左”，要是跟着海南“向右”，估计要出大问题。

海南已不是今年才表态要减少对房地产的依赖，早在18年就已确立，这两年甚至不惜GDP增速低于6%以下，也不用房地产拉动经济，目标其实就是想利用区位优势发展自由贸易港。

说白了，海南这么做，有它自己的一本账！

综合全文：

海南取消预售，执行现售，对海南省内房地产市场的影响是很大的，波及到买房人、地产商、地产业、房价、债市等方面，但对全国其他省市房地产的影响是很小的，基本不会引起示范效应，既无风，也无雨。

本质上看，海南要怎么搞，出发点是海南自身的发展需要，影响面更多还是在海岛内。但海南这么搞，最终受益的也是海南。

取消房地产预售可能实现吗，为什么

商品房预售制度什么时候取消，这个不可断言。但适时取消则是肯定的。

1.商品房预售许可制度是城市住房制度改革的产物。上世纪90年代，作为经济体制改革的重要内容之一，我国实行城市居民住房制度改革，而在当时各行各业的发展普遍缺少资金的情况下，实行商品房预售制度对于突破房企资金短缺的瓶颈、促进房地产市场发展起到了巨大的推动作用。对于预售许可制度不能一棍子打死，而要历史的、辩证的看。

2.取消商品房预售制度是大势所趋。一方面，商品房预售许可已经实施了20多年，其产生的背景已经发生了巨大变化，其继续存在实在不符合当前深化改革的应有之义。另一方面，因为该制度的存在，开发商不需要准备多少自有资金，客观上推高了地价进而推高了房价，甚至产生了很多“烂尾楼”，让很多购房者在美好生活面前止步。因此取消预售制度是必然的。

3.取消商品房预售制度需要时间和过程。取消预售是否会带来房价的降低，主要还是看房子的成本。商品房成本由土地价格、建筑成本（含管理费）、税费、房企利润等四个方面组成，从现有经济形势和政策看，建筑成本、税费和房企利润下降的可能性很小，唯有土地价格下降还有一定空间。目前，很多地方政府对土地收入依赖性又很强，这是中央政府层面需要多方面统一考虑的。

四、必须科学预判预售制度取消后可能出现的问题。取消预售制度，会让部分实力弱的房企破产或者被兼并，房产市场"蛋糕"变小，有可能伴生一些问题。一是少数房企垄断市场，未必不会出现和石油一样的局面。二是房地产关联着很多产业，对于扩大国内大循环无疑会有阻断作用。三是影响民生。房地产从业人员中，有相当一部分就是我们通常所称的“农民工”，房企倒闭，必然会影响他们的生计，甚至出现“蝴蝶效应”。因此，国家对于何时取消商品房预售制度一直是坚决但又审慎的。

为什么国家不禁止开发商卖期房

简单来讲，这里面涉及到2个概念，一个是房产预售，另外对应就是房产现售。无论哪种销售制度，当下只要存在，即是合理。

通俗的讲，就是房子正在盖，达到当地规定的预售条件，取得预售许可证之后，就允许开发商销售，即所谓的期房。这么做的好处是显而易见的，有利于开发商快速回流资金，进而有利于行业快速发展。故此，在我国房改初期，就确立了房产预售制度，一直延续至今。

不过，在快速发展的过程中，预售制度也饱受争议，主要问题出在行业大环境变化时，部分小开发商不守规矩，漠视法律法规，违规操作，严重侵害了购房者的利益，所以，随着行业发展逐渐成熟，房产现售制度也提上日程。

房产现售，与预售对应，即开发商开发的房产达到交付条件之后，才允许正式销售。此种方式在我国部分城市已经开始试运行。开发商在拿地的时候，土地的出让条件中，规定的很清楚，该地块开发的房子，需要现房销售。

现房销售，对开发商的资金实力要求极高，开发商一般会相对谨慎拿地。从购房者的角度来讲，现房的好处也是显而易见的。即买即住，不用担心开发商跑路等等。既然有利于消费者，为何没有全面开展，并禁止房屋预售呢？

当下现房发售的弊端是什么？就是会出现新房供应量短期内严重不足，导致一定时期内，供小于求，反而可能会引起房价上涨。这一点，在某些现房发售的城市，已经出现了苗头。

新房的开发周期短则2年，如果市场都是现房发售，那粗略的看，2年内没有新房可以销售，那市场上仅存的新房期房，可就是香饽饽了，想不涨价都难。本来现房发售是为了购房者考虑，结果因为狼多肉少的原因，也再不排除人为的炒作，所以很容易市场出现剧烈波动，从房价维稳的导向看，这是不允许出现的结果。

所以，在一定的市场，一定的时期内，现房发售是可以的，但并不适宜全面推广，甚至禁止预售。考虑到行业的发展趋势，参考发达国家行业的发展水平看，现房发售肯定是大势所趋，不过，这需要时间，并且是得一步步来的。

了解大连房产动态，关注老刘。

如果商品房预售许可取消，短期内房价会不会出现下降

商品房预售制度是我国楼市当中比较特色的一个现象。通常情况下大家去买东西，基本上都是看到现成的东西，验证了产品的质量，符合自己的预期之后，大家才会花钱购买。而商品房预售制度的存在，可以让房地产开发商出售未建成的商品房，也就是说，购房者还没有看到房子本身就得先交钱。

商品房预售，也俗称楼花，这种售楼制度是1956年在香港首先发明，后来大陆引进了这种楼市制度，1994年住建部出台了《城市商品房预售管理办法》，之后很多楼盘基本上都采用这种预售制度，目前我国主要城市商品房预售比例普遍达到80%以上。

过去十几年，商品房预售制度的推出对于促进我国房地产的发展有着非常重要的作用。

大家都知道，房地产开发是资本导向型，一个楼盘动不动就是几千万甚至几十个亿，这对中小开发商来说他们是很难利用自己的资金或者从银行贷到款去开发项目。

但是商品房预售制度的出台，就可以有效的解决开发商的资金问题，有了商品房预售之后，开发商和房地产项目只需要符合一定的条件就可以获得预售许可证，然后开始卖期房，购房者则需要支付一定的首付来预定未来的房子，虽然期房的价格相对于现房要低一些，但是开发商却可以以较低的成本融资，因为用户所交的这些定金或者首付款开发商是不用支付利息的，这样就可以省下一大笔融资利息。

有了这些期房定金或者首付款之后，开发商就可以以很少的资金去开发项目，比如由目前很多项目开发商自有资金只有25%左右，有很大一部分都是通过卖期房融到的资金，还有一部分是通过银行贷款获得的资金，这样就可以让开发商有足够的资金去开发项目。

过去十几年商品预售制度的存在，让开发商可以以很低的成本融到资，然后实现杠杆开发，这样即便开发商自身的资金很少，但仍然可以不断的滚动开发，所以过去十几年我国楼市迅猛发展，这里面商品房预售制度的存在是功不可没。

如果没有商品房预售制度的存在，面对我国过去十几年井喷的购房需求，说不定楼市会出现严重的供不应求局面，那房价有可能比现在大家看到的还有高很多。而商品房预售许可的存在，可以让开发商与较低的成本开发项目，这样可以向市场提供更多的房源，有效地缓解了市场房源不足的局面，这对于稳定房价，防止房价过高是有一定的积极作用的。

虽然商品房预售制度的存在，可以让开发商以较低的成本去开发项目，这样可以推动楼市的发展，向市场提供更多的房源，缓解楼市供需紧张的局面。

但同样的商品房预售制度也存在一些弊端，这些弊端主要体现在以下几个方面。

第一、开发商风险转嫁

大家都知道，房地产开发是有一定的风险的，而融资同样存在一定的风险，万一开发商开发的项目卖不出去，那就没钱还，如果这个钱是开发商向银行借的，风险就由开发商自己和银行承担，但是如果这个钱是通过卖期房获得的，那风险就会转嫁给购房者，一旦开发商出现延期交房或者是烂尾，购房者就会存在较大的风险。

第二、房子质量没法保证

房产预售许可制度的存在，可以让开发商在房子没有建成，消费者没有看到成品房的情况下就可以卖出去，所以购房者对于房子的质量是没法预见的，一旦开发商项目建成之后房子不符合当初的预期，那这个风险就得由购房者自己承担，比如房子质量不过关，房子面积出现问题等等，这些都得由购房者自己承担。

第三、楼市发展到了一定阶段之后容易造成房产泡沫

商品房预售许可的推出是在我国楼市刚刚发展的时候，那时候大家对于楼市的需求非常旺盛，商品预售许可的推出可以有效地增加市场房源，缓解市场供求紧张的局面。

但是经过多年的发展之后，目前我国楼市已经来到了一个关键的节点，当前很多城市的楼市并不是供不应求，而是供过于求，比如有些城市的房子空置率已经达到20%以上。

在这种情况下，商品房预售许可的存在让开发商可以以较低的成本去开发，承担的风险较小，所以容易造成有些开发商脱离市场需求去开发，而是出于投机的目的开发项目，这样很容易造成楼市泡沫进一步加大。

我国商品房预售许可证的推出是有特殊的历史使命的，但是目前我国楼市已经来到了一个非常关键的节点，如果商品房预售许可制度继续存在，有可能进一步加大房产泡沫的可能。所以现在很多地方都在尝试取消商品房预售许可制度，比如2018年网上所传的广东将取消商品房预售许可制度，虽然这个消息后来被官方辟谣了，但不排除未来我国有一些地方确实有可能会取消商品房预售许可。

看到这估计很多网友会有新的问题出来了，如果商品房预售许可正式取消，房价会不会出现下跌呢？

可以肯定的是，如果商品房预售许可取消之后，短期之内很多城市的房价肯定会有很大的影响，房价下跌的概率是比较大的。

大家都知道，现在我国对楼市的调控非常严，而调控的主要措施之一就是控制房地产的信贷投放，目前很多开发商都很难从银行贷到款，真正能从银行借到钱的基本上都是那些全国50强开发商，中小开发商已经很难从银行贷到款了。

所以现在开发商融资非常难，而在融资越来越难的情况下，开发商的债务在最近两年之内却大量到期。根据相关数据显示，截止到2018年年底，房企主要融资渠道中，有息负债余额为20.3万亿元，预计将会从今年到2021年之间集中到期，其中在今年的到期规模就已经高达6.8万亿元。

如果这些开发商没有合适的渠道融到资，那么就有可能出现债务违约的风险，所以我们看进入2019年之后开发商发行的债券增速明显快了很多。

在这种背景之下，如果商品房预售许可正式取消，那开发商的融资环境将会雪上加霜，为了应对到期的债务，开发商有可能推出比较大幅度的降价促销，一旦这种降价促销形成一种连锁反应之后，那很多城市的房价在短期之内都有可能出现明显的下降。

可能有些朋友会担心，一旦商品房预售许可证取消之后，开发商融资渠道变得更难，有能力动用自有资金开发项目的企业会越来越少，这样会不会导致市场房源供应减少，从而到助推房价的上升呢？

可以肯定的是这种情况基本上不可能发生，因为目前我国的楼市已经来到一个关键的节点，目前我国的房产存量是非常多的，全国房子空置率也相对比较高，保守估计目前全国最少有6000万套以上的空房，所以即便商品房预售许可取消之后，市场上的开发商减少了，但对楼市来说，总体不会有太大的影响。

相反一旦取消商品预售许可之后，很多中小开发商必定会倒闭，最终市场剩下的都是那些有实力的大型开发商，这样反而更容易监管和调控，所以即便商品房预售许可正式取消之后，我国的房价也不会出现太大幅的上涨，这样更有利维护房价的稳定。

不过我觉得在短期之内，商品房预售许可基本不可能取消，毕竟一旦取消这个制度之后，无论对于开发商还是对于银行来说，都会产生一系列的连锁反应，有可能出现债务违约风潮，所以商品房预售许可证虽然具备了取消的条件，但不可能一下马上取消，而是需要有一个过渡的过程，只有在时机成熟了，这个制度才会慢慢的取消。

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