本文目录

1. 什么是商业管理公司
2. 聘用店长能力很强，但业绩还不如以前理由还挺有道理，怎么办
3. 商业管理公司是做什么的
4. 地产策划工作怎么样

什么是商业管理公司

商业管理公司负责商业项目的前期策划、商业定位、设计评审、招商落位、开业运营等工作。它是一个购物中心商业价值实现的保证者。

商管公司的定义与职责运营商是购物中心利益相关者之一,即购物中心的经营管理者,一般叫商业管理公司,也有的企业为了拥有物业管理的资质,将运营公司注册为物业管理公司。不过,现在物业资质已经被取消,因此,以后就无需用物业公司去管理购物中心了,我们只要在商业管理公司营业执照的经营范围中,加入物业管理的内容即可。商业管理公司负责商业项目的前期策划、商业定位、设计评审、招商落位、开业运营等工作。它是一个购物中心商业价值实现的保证者。如果没有一个优秀的运营团队,再好的项目,在价值实现时也会打折扣。商业管理公司应该要在项目立项拿地时就参与进来的,他通过专业的判断,帮助公司确定盈利模式及商业定位,然后根据盈利模式和商业定位协助设计部制作设计任务书。设计院按照设计任务书的要求来设计建筑方案。这就是我们说的先策划,再设计。而不做策划,就开始设计,是国内商业项目开发的主要误区。大多数开发商都是拿地以后,就找设计院出图,然后报建开工,等开始建了,才组建商管团队,这个时候很多硬件上的问题就已经不能改了。因此,商管必须要前置,而且要前置到项目的拿地阶段。这里一定要搞清楚,不是招商前置,而是商管前置,也就是运营前置。运营前置是为了把项目开发做对,而不是把招商提前,除了主力店和特殊业态之外,招商提前只有坏处没有好处。

当然,把招商提前的现象也很普遍,这主要是片面的理解了王健林所说的订单式地产。一个优秀商业项目的开发建设,一定是双轮驱动的,其中一个轮子是房地产的开发建设条线,另一个就是商管的运营条线。只有这两个轮子不断地协调平衡,才能保证项目始终走在正确的轨道上。

聘用店长能力很强，但业绩还不如以前理由还挺有道理，怎么办

【灵兽山】观点：店长能力强是聘用他的前提，并且相信也经过了磨合和了解，但店长把老店接过来后业绩却下降了，并且在沟通时找了很多借口，显然不是能力的问题。抛开杂七杂八意义不大的因素，核心问题应该是出现在心态方面，影响心态的原因又是什么？利益无疑又是最重要的。可见，找到问题的本质才能解决问题，而这个本质很可能是利益没有捆绑或者效果不好导致的。

商业经营中董事会授权CEO，投资人聘用职业经理人的行为比比皆是，不论是授权还是聘用，本质上都是一种委托人与代理人的关系。商业主体都存在经营权与所有权的分配问题，如果代理人只有经营权或适度的决策权，即使有很好的激励机制其动力还是有限的。

有个朋友曾经也扮演过代理人得角色，委托人给了他很大的平台，权利、空间和时间、自建团队一样不少，目的是为了让朋友创造最大价值，朋友则是以绩效成果作为衡量标准，但双方总有自己吃亏了的心态。

朋友做的好，委托他的投资人就会觉得还有提升空间从而继续拉高预期，而朋友就会想办法把业绩稳定在安全区间或者适度增长，这样对双方都是一种损失。这种现象是不是很熟悉？事实上很多企业都有这种情况，这也是为何空降兵和职业经理往往干不长的原因。

奖金、提成和绩效激励并不能是大家成为一个利益体。利益关系是影响心态最大的原因，超市聘用的店长如果也是这种状态，业绩下滑找各种借口也不算稀奇。

经营企业都知道激励机制的重要性，激励系数和奖励权重、提成和奖金、超额奖励、业绩对赌甚至股权激励等无所不用其极，其中最有效的就是股权激励，因为股权激励是唯一的利益和风险捆绑在一起的机制，而其他的只限于利益分配，这一点很容易回归到第一条的问题上。

利益和风险共担其实就是将个人和企业捆绑在一起，并且在享受分利的同时还要承担风险。简单地说，就是让代理人成为股东，并且是自己花钱购买股份才行。聘用店长是因为企业处于创业期，在开第二家店时其实正是建模和寻找能力内核的关键期，每天都产生成本和风险。

如果不能激励相容，店长就会不在乎这些风险，从而导致创业目标偏离。因为店长的角色和普通员工不同，员工要的是解决马斯洛需求的底层安全需求，给予他们基本收入适当的激励或可满足，而管理层需要自我实现需求等，只有代理人和企业共同承担风险创业才能进行下去。

有人会说，又不是我的公司我为何要花钱入股？如果是普通员工这个心态倒也可以理解，但如果是承担业绩成果的管理者必须购买，并且公司不能送股份，否则就没有承担风险的责任，其实这种心态的管理者是不可能和公司走的更远的。

其实愿意分享公司利润的也大有人在，这些人在平常就付出很多努力和贡献，但回报可能还没有持平。他们在完成角色转换后，不仅会陪着公司走的更远，还更适合领导某个团队，在个人利益和公司利益完全相融时，类似店长在业绩下滑还找理由的事情绝不会再出现了。

超市要连锁发展需要管理体系，可能目前规模还没达到，但还要长远考虑。第一家店可以由公司控股比如投资60%，公司核心层投20%，单店门店店长投10%，门店核心层投10%，这样操作的目的除了前述店长权责落位，还为了以后超市连锁化公司与分店之间的协同问题，比如物流、采购和服务，大家都是一个利益共同体并减少障碍。

以上要形成公司的制度条款，而对于不愿投资的核心层原则上建议辞退。这个模式与万科的项目跟投十分类似，是一种事业合伙人模式，不仅投资还拿的是年薪。对基层员工为了保证激励实现，可以学习永辉超市的运营合伙人机制。

聘用的店长能力很强但业绩却不如以前了，首先公司及委托人要想想利益共同体的问题，我们知道，这个社会拿多少钱干多少活，甚至少干活的大有人在，无论其人品和职业素养如何，考验和筛选人才的第一步就是用利益去衡量。

在个人利益和公司利益同步后，很多问题就可以解决，不能适应或接受的已经不适合成为伙伴。不需要去讲大道理，也不需要觉得重私利的人有问题，也不要理想化的认为大家都好和谈理想，要想的是如何打造共识和共同获益，并将之变成推进动力。

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商业管理公司是做什么的

商业管理公司负责商业项目的前期策划、商业定位、设计评审、招商落位、开业运营等工作。它是一个购物中心商业价值实现的保证者。如果没有一个优秀的运营团队，再好的项目，在价值实现时也会打折扣。

商业管理公司应该要在项目立项拿地时就参与进来的，他通过专业的判断，帮助公司确定盈利模式及商业定位，然后根据盈利模式和商业定位协助设计部制作设计任务书。设计院按照设计任务书的要求来设计建筑方案。这就是我们说的先策划，再设计。

而不做策划，就开始设计，是国内商业项目开发的主要误区。大多数开发商都是拿地以后，就找设计院出图，然后报建开工，等开始建了，才组建商管团队，这个时候很多硬件上的问题就已经不能改了。

因此，商管必须要前置，而且要前置到项目的拿地阶段。这里一定要搞清楚，不是招商前置，而是商管前置，也就是运营前置。

地产策划工作怎么样

有压力也有动力，更有挑战性，同样待遇也跟你的付出成正比。就从常见的住宅地产来说吧（住宅、商业、写字楼、文旅地产、养老地产）；

从事地产策划工作4年，第一年从文案策划做起，学习地产板块各种物料文案（楼书、画册、单页等活动物料及开盘物料）章法与套路，从不懂到模仿，逐渐上手。这是作为一名策划人员的基本功。

如果你是一名驻场策划的话，从一个项目的拿地到呈现封顶过程，在整个1—2年的时间内，你会经历从前期调性到落地执行的结合，见证开盘完整的过程，这是一个项目开花结果的全过程。这2年内你会完全熟悉这个套路，解决生存问题，技能点已足够。但是作为一名资深策划的话，你还要明确的知道你所处项目各个阶段中，你的大纲意识应该树立（市场调研、项目定位、产品规划、整合推广以及销售执行、公司回款等）从每一个点，又可以拆分许许多多的小点，每一个小点需要大量的知识储备及经验。

建议：先跟随代理公司，学好基本功，弄清楚房地产策划来龙去脉，了解框架才能慢慢填充自己知识的薄弱点。

需要与销售部对接，了解最新客户情况，帮助案场客户的到访，与工程部甚至集团招采部门，以及合作单位（广告公司、物料公司、媒体单位、活动公司）以及公司领导等全方位的上下沟通、横向沟通，多维度的沟通，要求有逻辑性，严谨性，充分展示人与人说话的艺术。

建议：练好口才，锻炼语言表达能力特别重要。

这是一个不断学习的过程，也是一个循环渐进的过程，欢迎入驻地产策划坑

会让你爱的深沉，也爱的艰难，同样待遇也很诱人。

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