本文目录

1. 现在有很多商住公寓，看起来都很不错呀，不限购且总价也低，但是到底值不值得买来投资呢
2. 商住楼真的一文不值了吗
3. 如果楼市降温，商住两用房和商铺还值得投资吗
4. 商住房到底值不值得买

现在有很多商住公寓，看起来都很不错呀，不限购且总价也低，但是到底值不值得买来投资呢

现在买商住公寓，其实不是好的投资方向。

商住公寓要说优势，也是有其明显的优势，就是看起来价格低廉，然后又处于商业区，很容易出租，然后可能容易升值。但实际上，商住公寓类似鸡肋，咬之无肉，弃之不甘。

第一，现在商住公寓已经很多的。

经过20多年的发展，市场上商住公寓数量不少，而且早期的商住公寓都是在成熟的商业区，有了先入为主的优势。新商住公寓，基本上商业环境还没有成熟，出租不是太容易，这样就有点类似鸡肋。

其次是，商住公寓本身也存在不少缺点，这些都是众多周知的。

公寓的公共过道等区域较多，公摊面积太大，所以实际到手的面积，严重缩水。比如广告商说50平的公寓，实际到手远远少于这个数字。

而且商住公寓未来尽量利用空间，布局相当逼仄，一个电梯上去，至少也有十多二十户，上班高峰期你再看等电梯的时间，急死人都有。

再说，商住公寓是商用的水电物业费用贵的惊人。因为是按照商业用水用电来计算的，水电物业费用要比居民水电费贵了将近一倍。

更令人难堪的是，所谓的商住公寓，没办法落户，也就是明明是学区房，却享受不了学区房的待遇。

第三，商住公寓只有40年产权。

不知道这个产权问题以后如何处理，但相对于商品房70年的产权来说，这个40年的产权是几个意思？究竟以后如何处理，也是存在很大悬疑，反正政策是不可能比商品楼更好。

一个朋友在十多年以前就投资了商住公寓，是一整层买下来前一段时间电话里聊天，那种后悔，都快从手机屏幕上满溢出来：转手没人要，出租不好管理。最后是租给一个做那种旅馆的人，租金便宜的要死。

最后，商住公寓转让交易税极高。

从投资角度看，因为商住公寓的二手房转让交易税极高，其保值与增值的功能也远小于商品房住宅。

所以综合看来，商住公寓标价便宜，其实性价比极低。而且从长远来说，中国房地产行业已经进入一个相对高峰阶段，很难保持以前那种跨越式的超高速增长趋势。

不建议投资。

商住楼真的一文不值了吗

不会，但会恢复它是应有价值。前段时间，由于商住两用楼即能居住又能开公司，而且有的商住两用楼地段不错，房子设计合理，还有的是loft结构，得房率高等，得到追捧，销售火爆。但随着房住不炒等政策落地，商住两用楼的缺点也暴露出来，投资客不再追捧，但将来也不会一钱不值的，还是会有人买的。

如果楼市降温，商住两用房和商铺还值得投资吗

蒋老师观点：如果楼市降温，那么商铺最先受到影响，而且商铺投资是一个相对专业的品种，很多人投资商铺被套多年，难以出手。但是如果能够做好选择，楼市即使降温，商铺还是一个能够带来稳定现金流的投资品。

正确选择商铺地址是赚钱的首要条件，因此，投资者在选择商铺的时候，应该把握以下几种方法：

这是一个通用法则，商铺投资有很多共性，比如人员流动性大、闹市里的繁华地段、交通便利等，所以选择好位置必须具备以下条件：

1.人潮流量：平常、假日及日、夜来往人次比例;

2.车潮流量：汽车、摩托车往来流量;

3.交通枢纽：目前及未来可能增减的运输工具;

4.马路宽窄：大小单行道、双向道与商铺停车问题;

5.区域特征：商业生态的情况、相互竞争的店铺、相互补充的店、金融服务机构、幼儿及教育机构、休闲娱乐设备等;

6.人口勘察：该区人口数量、消费习惯等;

7.商圏勘察：主要及次要商圈范围、租金、价位。

小店可大致分为两类，一类开在人来人往的闹市口，一类开在居民区。前者因为和大店相邻较近，商品特色显得更为重要，应该找大店所没有的东西来做。

投资一间这样的小店，一定要做市场调研，把店铺细分领域研究透彻。开在闹市的小店，可以经营能迎合年轻人品位的商品，年轻群体是非常喜欢逛街的。相反，经营中老年人生活用品的小店应开在居民小区里，那是中老年客户的范围，距离较近，方便购买，会非常受他们欢迎。

店铺的选择大有讲究，它包括店铺的位置和店铺的质量。投资店铺讲究地段，店铺的地段一般有三类：

第一类是成熟的中央商务圈;

第二类是相对成熟的商圈，大多数都会邻近大型的住宅区或商务中心区，能吸引很多年轻就业人口的商务中心区或新开区;

第三类是住宅社区内部。

在成熟的中央商务圈投资店铺，投资额较大，而且不同商务圈的性质及发展程度，都将间接影响店铺的经营效益水平及场地的租金。这种店铺的运作是借助临近的整个商圈的人气。

第二有相对固定的人流量保证，方可“大树底下好乘凉”，得来全不费工夫。一般说来，就业中心区为住宅区提供了需求市场，住宅区为就业提供了相对充足的劳动力。

店铺的兴旺，对促进住宅的活跃也是有非常大的作用，并且有利于带动周边的就业人口，特别是新建楼盘的品质和价位会有相对明显提高，这反过来又会促使店铺的升值更多。

投资小区内的店铺，则需要比较慎重，一方面，人流有限;另一方面，住户在小区内的消费活动大多数是为了图方便，但是大型的消费活动不会在社区商业里进行。适合投资的小区内店铺，最好在足够大的人员规模，或者是开放式小区，有相对宽敞的社区道路，小区主要出入口、街道转角楼等位置的店铺是投资的最好目标。

1、要根据商铺周边的特点和经营内容来选择地址

店铺销售的商品种类不同，其对店铺的要求也不同。有的店铺要求开在人流量大的地方，比如说餐饮店、服装店、小超市;但是，并非所有的店铺都适合开在人流量大的地方。比如保健用品商店这种类型，就适宜开在相对较偏僻、安静一些的地方。

2、要选取市场自然聚集形成某类市场的地段

在长期的经营中，有些具体主题的市场会自发形成销售特色商品的“大市场”，比如说服装市场、海鲜市场、家电市场等，大多数人一想到购买某商品就会自然而然地想起这条商业街。

3、要选择有广告空间的店面

有的店面没有独立门市房，店门前自然就没有独立的广告空间，也就使你失去了在店前“发挥”营销智慧的空间。有了广告位置和营销活动的空间，对于以后出租会非常有利。

4、要有一定的“傍大款”意识

要把店铺开在著名品牌连锁店或强势品牌店的附近，以至能够开在它的旁边。假设你想经营吃的，那你就将店铺开在“麦当劳”、“必胜客”、“肯德基”的周围。

因为，这些著名的连锁店在选择店址前已做过相对大量细致的市场调查，紧挨着它们开店，不仅可省去考察场地的时间和精力，还可以借力知名店铺的品牌效应，“拣”些顾客，从而实现人流量的大突破。

楼市降温，对于住宅和商业都是非常大的负面影响，而商铺更要求专业的投资，适合相对专业和深入研究市场的人员。如果对于商铺地段的选择非常有经验，并且按照正确的方法去投资商铺，还是值得投资的，但是对于没有任何经验的投资者来说，蒋老师建议要非常谨慎。

商住房到底值不值得买

商住房，值得投资吗？

进入“金九银十”的传统营销旺季，北京住宅市场并未出现大量集中推盘的现象。不过，以低总价、小户型为特色的商住产品大行其道。业内人士认为，相比普通住宅动辄千万的置业门槛，门槛仅为百万级别的商住产品，填补了当前高价地频出楼市的市场空白，受到一些刚需族和投资客的青睐。

不过，40年或50年的产权、商水商电、无法落户等问题，也让一些购房者心生疑虑。那么，商住房到底值不值得买？值不值得投资？

从最近几年的均价涨幅来看，住宅明显跑赢商住房。但一些小区，商住房的租金比住宅更高。

一些购房者本着越限越值钱的原则，开始追捧北京的商住产品，不过，商水商电、商业产权、无法落户等问题，也让一些购房者心生疑虑。那么，如何看待商住房未来的发展前景？到底值不值得购买？

商住房到底值不值得买？先读懂几个关键词

为此，记者咨询了投资界专业人士。综合他们的意见，是否出手购买商住房需要从多个维度具体分析，需要结合整个市场的走向，比如，近几年商住房和住宅的房价走势、住宅和商住两用房的销量和增量情况对比等方面加以考虑。

关键词

客群

两类人购买商住两用房，一是没有购房资格的刚需客群，二是手中有闲置资金的投资群体。亿翰中国董事长陈啸天表示，购房者假如短期已解决了户口，就不买纯住宅，可以买商住；或者短期完全无法解决户口，也可以买商住，尽管生活成本高一些，但购买商住的压力要比购买普通住宅压力小很多。

租金

一般而言，商住房租给公司办公时租金更高些，如果用于居住，则与同小区的住宅差不多。

比如，位于海淀区田村的西山洋房，40平方米的loft，月租金约4000元，而相近面积的平层住宅，月租金在3500元-4000元之间。位于朝阳区十里堡地铁口的晨光家园，55平米左右一居，月租金5000元左右，而同小区的东岸春天里（公寓类）月租金6000元左右，有业主反映，公寓类项目的装修、物业管理、居住舒适度都比同小区的住宅更好。

升值空间

据链家研究院统计，2014年3月，北京住宅成交均价为38001元/平方米，商住两用房成交均价为38701元/平方米，近乎持平。到2014年4月，住宅成交均价为38856元/平米，商住两用房成交均价为34867元/平方米，比住宅低约4000元/平米。此后，北京住宅均价稳步上涨，而商住两用房维持在比较平稳的状态。

从更长的周期来看，北京住宅从2011年12月份的19469元/平方米，上涨到2016年5月份的45064元/平方米，增幅达131.46%；商住房则从2011年12月份的19537元/平方米，上涨到2016年5月份的36714元/平方米，增幅为87.92%。

转手率

“房源销售/增量”，得到的数值越大，说明房子更容易出手。据链家研究院的统计显示，2015年12月同期相比，住宅销增比值高达27.85%，商住房比值仅15.55%，住宅的销增比值明显高于商住房。

亿翰中国董事长陈啸天表示，商住类项目转手难不难，关键在于物业价值的高低。目前商住房价格虽然比普通住宅便宜，但转手并不存在难度，看好商住物业的去化空间。

投资风险

陈啸天表示，只要在供求关系中存在供不应求，而且有价差存在，投资就是成功的。相对于住宅物业来说，商住物业的价差比较大，只要有价差大，自然就有这方面的需求。商住物业，转让时税费较高，如果买了不是为了马上转让，短期内风险比较小。

成本

包括生活成本、税费成本及利息支出等。相比住宅，总体上看，商住房的这些成本更高。

声音

北京住宅房地产业商会会长黎乃超：从目前来说，商住房总库存较多，这导致了商住房升值空间小、涨幅缓慢。如遇房价下跌，商住房首当其冲，将比普通住宅更快、更早下跌。

北京房地产学会执行会长陈贵：在北京无论买房是为了自住还是投资，长期来看不会赔，都是有胜算的大概率事件。购买商住房，我的建议是：买新不买旧，买近不买远，买小不买大。为了居住，量力而行，该买就买；为投资，综合评估，关注价值。(来源：新京报)

好了，文章到此结束，希望可以帮助到大家。