本文目录

1. 农村人买了本村宅基地该怎么签协议
2. 因为房产证没有下来，双方签署了房屋购买协议，有效吗
3. 第一次买房，签合同时需要注意什么

农村人买了本村宅基地该怎么签协议

农村房屋买卖合同是指农民将农村自有居住性房屋转让给他人，他人支付价款的合同，该类房屋买卖合同涉及农村宅基地的问题。农村宅基地涉及到所有权及使用权问题，农村宅基地的所有权属于农村集体经济组织，只有本集体经济组织的成员才可申请使用宅基地。

宅基地使用权是农村集体经济组织成员所享有的权利，与享有者的特定身份相联系，农村宅基地的使用权不允许通过房屋买卖的方式转让给本集体经济组织以外的民事主体，非本集体经济组织成员，无权取得或变相取得。

至于如何签订买卖协议，这个都有规范的文本，可以到村委会或者乡镇村镇建设管理办公室索要文本。协议上通常要写明，买卖双方的姓名和身份证号码，买卖的房屋具体位置、面积和四至八到，双方议定的价格及给付办法，卖方必须确保权属清楚无纠纷，必须持有原来的宅基地使用证明，并要协助买房办理产权过户手续，办理过户手续产生的费用如何负担，双方违约责任及处罚办法，协议生效后产权移交给买方，不管遇到什么情况，都和卖方无关。

必须载明协议生效时间，未尽事宜由双方协商解决，补充协议与本协议具有同等效力。最后，买卖双方要签字按手印，村委会负责人和其他中间人签字作证。合同要一式三份，买卖双方各执一份，另一份交村委会暂时保存，待房屋过户时交办理手机的机关存档。以上这些都是协议的基本要求，双方要留下联系方式。

一、宅基地永久转让协议怎么写？

根据国家政策，农民转让宅基地时必须在本村内相互转让，且要签订合法的转让协议，那样才会受国家法律保护。而签订协议时一定要包括转让方、受让方的详细信息、转让土地的面积、四至及转让期限等各方面详细信息，大概可参照下面的模板来写。

农村宅基地转让协议书

甲方：

乙方：

甲乙双方就宅基地使用权转让事宜，经自愿、平等、友好协商，达成转让协议如下：

1、宅基地坐落、面积

甲方将坐落于××地方的宅基地转让给乙方，该宅基地登记面积共××平方米。具体位置东至××，西至××，南至××，北至××。

上述宅基地的使用权及附属设施包括：甲方现有所在宅基地的一切建设设施及水电户口等。终身归乙方享有。

2、保证此宅基地手续真实，来源合法，权属清楚，四至界限清楚。若发生与甲方有关的权属或债务纠纷，概由甲方负责，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责全部赔偿。

3、转让金额

该宗地的转让价格为人民币××元，大写：××元整。

4、付款方式及期限

乙方向甲方预付人民币××元，剩余款在取得宅基地使用权证及相关手续后交付给乙方。

5、宅基地交付时间：××年××月××日。

6、房产归属

(1)在该宅基地上的房屋由乙方自行出资建造，房产归乙方所有。

(2)建房手续由甲方配合办理，所涉费用由乙方承担。

(3)房屋建成后，在法律政策许可的前提下，甲方应无条件配合乙方将土地证和房产证办理到乙方名下，所涉的相关费用均由乙方承担。

7、违约责任

本协议签订后，任何一方均不得反悔。

如甲方反悔应当向乙方全额退还宅基地转让款××元，并偿付违约金××万元，如造成乙方损失的，还应赔偿乙方的损失(包括建房、装修工程款和房地产增值部分)。

8、在法律政策许可的前提下，甲方应无条件配合乙方将宅基地使用证和相关手续办理到乙方名下，所涉的相关费用均由乙方承担。甲方违反本协议导致宅基地不能过户或无故进行交付，甲方应支付给乙方违约金××元。

9、本协议一式二份，双方各执一份。自甲、乙双方签字后生效，未尽事宜双方协商解决。

甲方：乙方：

身份证号：身份证号：

年月日年月日

因为房产证没有下来，双方签署了房屋购买协议，有效吗

没有房产证的房子再次转让，买卖双方签订的购房合同是否有效？这是一个相当普遍的问题。由于商品房销售实行预售制，加上各种原因，可能导致已交付的房屋长时间无法办理房屋权属证书，几年甚至十几年办不了证的都有。但是，这样的房产交易又大量的存在。对待这类房屋买卖合同的有效性问题，要有所区分，如果是小产权房，根本办不了证的，房屋买卖合同就属于无效合同。如果是商品房，签订房屋买卖合同时，尚未取得房屋权属证书，这样的合同是有效的。

购房合同有效性主要是根据《合同法》和最高人民法院的司法解释来认定。

1、根据《合同法》第五十二条规定，合同无效的法定情形有以下几种：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段而订立的损害国家利益的合同。

（二）恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的合同。

（三）以合法形式掩盖非法目的的合同。

（四）损害社会公共利益的合同。

（五）违反法律、行政法规的强制性规定的合同。

也就是说，只有符合上述五种情形的合同才能认定为无效合同。对于题主所说的情况，排除前四种情形，合同是否有效取决于购房合同是否违反了法律、行政法规的强制性规定。

根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第十四条进一步明确，上述条款中所说的“强制性规定”指的是效力性强制规定，而非管理性强制性规定。

而《城市房地产管理法》第三十八条规定不得转让房屋的第（六）项为“未依法登记领取权属证书的”。这里使用的是“不得”，根据法院实际判例，一般认定此条款不属于效力性强制性规定，而是管理性强制性规定。

由此可知，未取得房产证的房屋的交易合同，不属于《合同法》规定的无效合同法定情形的第（五）项，所以，应当认定为有效合同。

2、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。

这就是说，无论是买方，还是卖方，都不能以卖方在出售房屋时没有取得房产证为由，主张合同无效。

现实中，有很多这样的案例，卖方将未取得房产证的房子卖出，几年后房产证办下来了，但是，由于房价大幅上涨，卖方反悔不认账，主张合同无效。上述司法解释明确了合同的有效性。这也就排除了卖方为了偿债而不承认合同有效性的问题。

根据《物权法》的规定，物权以登记发生效力，未经登记不发生效力。因此，尽管你已经支付了购房全款，但是，由于没有房产证无法办理过户登记，还不能证明房子属于你。也就是说，从法律角度来讲，房产仍属于原房主的财产。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，法院可以查封该房产作为原房主的执行财产。

然而，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产。

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

通俗点说就是，只要题主全部满足上述四个条件，就可以向人民法院申请执行异议，请求对案涉房屋排除执行。由于题主已经支付了全部价款，且购房合同合法有效，而未办理过户手续的原因是由于卖方未取得房产证，并非由于题主的原因。这三个条件满足了，剩下的关键在于第（二）项。也就是要看题主是否已经实际占有了案涉房屋。如果房屋已经交付给题主，那么根据上述司法解释，题主就可以向执行法院申请执行异议，并有希望将案涉房屋排除执行。相反，如果房屋尚未交付给题主，即使你向执行法院申请执行异议，也无法获得法院支持。

上述推理是假设卖方是直接购买的新建商品房，开发商未办理房产证。如果原房主并非直接由开发商手里买的一手房，而是经过了转手，那么情况就要复杂的多，维权也将变得相当困难。

第一次买房，签合同时需要注意什么

买房是件大事，因为购房开支实在太大了，所以购房者不得不慎之又慎。尤其是初次买房的朋友，由于没什么经验，签合同时往往忐忑不安，生怕被坑了。比较而言，买新房相对容易一些，风险也小。而购买二手房要复杂的多，风险也大。两者的风险不同，因此，在签合同时，新房与二手房的关注点也有所不同。

买新房是直接与开发商签订合同，其风险主要来自延迟交房或者因工程烂尾而无法交房。因此，关注点主要是项目的合法性、开发商的实力以及销售是否合法。如果是按揭购买，还需要注意自己的信贷能力。

一、签合同之前需要注意的事项

1、核查拟购楼栋是否已取得《商品房预售许可证》，有预售证的房子说明其手续齐全，已办理了《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》，项目本身安全。还要了解开发商拿地时间，以便掌握剩余土地使用权期限等信息。

2、现场查看工程进度，以及所购楼栋具体位置及周边环境，确认是否存在影响居住条件的不利因素。

3、详细询问售楼员关于项目周边是否规划有影响居住的不利因素，比如垃圾站、变电站、换流站、化工厂、医院等。

4、详细了解项目配套的具体实施计划。

5、详细询问按揭贷款情况，可否可使用公积金？以及如果银行不放贷对，定金及预付款的处理方式。

6、提前咨询贷款银行有关利率、贷款审核条件、贷款政策，评估贷款的可行性。

7、了解开发商背景和实力，尽量回避没实力、没经验的小开发商。

8、了解有关限购限贷政策，保证具有购房资格。

9、事情没搞清楚之前，不要急于交纳定金及首付款。

二、签合同时应注意的主要事项

上述事项了解清楚之后，就可以与开发商正式网签合同。正式合同一般都是格式条款，重点要留意有关的细节部分。

1、仔细核对买受人姓名、身份号码、邮寄地址、联系电话等信息，确保无误。

2、仔细核对购买的房屋楼栋号、楼层、房号、平面图，确保无误。

3、核实不利因素中是否有不能接受的事项，并签字确认。

4、核对总价款以及单价是以套内面积计价，还是以产权建筑面积计价，这涉及到交房时结算房款问题。

5、核实交房日期以及逾期交房的处理条款内容。

6、核实实际交房面积出现误差时的处理条款内容。

7、精装修房的交房标准，洁具、电器品牌。

8、样板间拍照录像，突出选材品牌，作为交房时的验收标准以及日后维权的证据。

9、分期、按揭购房要注意阶段付款的截止时间节点，避免出现逾期的情况。留意贷款失败时的解决方案。

10、网签后无法当场拿到合同，要注意拍照留存，保存好交款收据和认购书。

不得不说，在与开发商签订合同时，购房者实际上处于弱势地位，有些合同条款不合理，但是却无法更改。因此，购房者只能就上述事项多留心。

二手房与新房不同，其交易要复杂的多，购房者更需要仔细甄别。二手房交易通常需要签订两份合同，一是买卖双方直接签订的代表真是意思表示的房屋买卖合同；二是通过房产交易中心签订的用于交易过户的网签合同。这两份合同内容往往不一样，前者反映的是交易双方的实际成交条件。而后着只是为了办理过户手续签订的合同，合同价格一般远低于实际成交价格，合同条款也都是格式条款。在处理房产纠纷的案例中，通常是认定代表买卖双方真实意思表示的房屋买卖合同为有效合同。因此，买二手房需要注意的是买卖双方直接签订的房屋买卖合同。

一、签订二手房买卖合同之前需要注意的事项

二手房交易纠纷多，很大程度是由于签订合同前忽略了一些细节问题，结果导致一系列后遗症，诸如不能过户，存在产权纠纷，无法交房等等，给购房者带来无穷的烦恼，甚至是经济损失。因此，如果有意购买二手房，一定要做足功课。

在签订合同之前，务必做好以下几件事：

1、查验产权情况，需要核实交易人是否为实际产权人。了解交易房屋是否有权属证书，是单证（房产证）、双证（房产证、土地证），还是不动产证。拿证时间是否满两年、满五年，是否家庭唯一住房住房？了解房屋产权性质，是商品房，还是房改房、回迁房、集资房、经济适用房、共有产权房、双限房？

2、核查房屋是否处于可交易状态，是否存在房屋被查封、冻结、抵押、限制交易等情况。这需要同产权人一同到不动产登记中心才能查阅。

3、到房屋所在小区实际考察，了解物业服务及收费状况、供暖情况（北方地区），房屋是否存在异常（例如，发生过刑事案件）。到物业了解业主是否存在历史欠费情况。

4、通过观察、走访了解房屋质量问题，顶楼注意屋面漏水问题，一楼注意下水问题。

5、以上情况不确定之前，绝对不付定金。

二、签订二手房买卖合同时，主要应注意的问题

1、合同要与产权人本人签订，所有产权人都需要现场签字。

2、合同条款要详细，包括但不限于：

（1）房屋坐落、楼栋、房号、户型格局、产权面积、产权人姓名、身份证号、电话等信息。

（2）交易价格，宜采用总价成交。要明确成交价款是否包括家具、家电、车位、车库、仓房等附属设施、物品。交易涉及的买卖双方税费如何分担？必须明确是各自承担，还是全部由买方承担。

（3）付款方式。分期、一次性、按揭要写清楚，资金是否通过主管部门监管也要明确。

（4）付款条件。

（5）房屋交付条件。要明确何时交付？以及满足什么条件时交付。

（6）房屋交付标准。要明确是否现状交付？包括家具等打包出售的，应列明主要物品清单，作为合同附件。

（7）历史费用清缴条款。

（8）户口迁移时限条款。

（9）住宅专项维修资金过户条款。

（10）违约条款，包括单方毁约、买方未及时付款、卖方不配合过户、延迟交付房屋、延迟迁移户口、不及时清缴欠费等各种违约行为的赔偿责任和赔偿金额。

（11）合同解除条件及善后条款。比如卖方故意隐瞒房屋发生过刑事案件、买方贷款未批等原因导致合同解除，定金及收付款如何处理。

3、卖方关于房屋不存在产权纠纷、可交易、不存在隐瞒影响房屋交易的其他重大事项的书面承诺，或者直接写入合同条款。

4、双方协商达成一致的事项要落实在合同条款中。

5、合同尽量要在产权调查后即可签署，以防止房屋交易状态发生变化。

二手房交易可以通过房产中介，也可以直接交易。找中介务必要选择有实力、口碑好的连锁企业。

购买二手房应着重把握以下几点：

一是，没证的房子坚决不买，如果比较介意增值税，不满二的房子坚决不买。如果坚持买，就要及时过户。

二是，有按揭贷款的房子尽量不买，如果非买不可，也要坚决拒绝替卖方提前还贷。

三是，交易资金最好是通过主管部门或银行进行资金监管，绝对不要把房款交给中介。

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