本文目录

1. 如何规避房地产收购和并购的风险
2. 企业更改地址有风险吗
3. 在创业中，企业会面临哪些风险如何应对
4. 开办企业存在哪些风险

如何规避房地产收购和并购的风险

《土地资产在房地产开发和企业融资过程中的涉及收购、并购、转让的23个问题要点》

□益辉（国家金融师）

不管是房地产开发项目拿地，还是持有土地资产的企业个人融资，持地的一方都喜欢拿土地来说事，一是该土地是否不良资产，还是短期不盈利资产很难界定，用土地融资或者收并购，可以以小搏大，以过去低价搏现在的资产高价格融资，二是土地并收购企业可以规避很多风险，土地股份多，土地股权不明晰和溢价问题，政策变化大、土地转让价格不确定。那么，如何防范土地收并购和转让的风险，准确作出判断分析，从实际操作过程中认为必须注意以下一些问题。

1、土地来源问题，就是要查土地出身，土地是什么渠道取得的？是否变性地？是否由几个地块合宗而来？如果是合宗的要查看其中每块地是否干净？

2、政策风险，涉及核实区域规划是否有变迁？有的项目原来是住宅用地，但是随着多年以后城市控规的修改，变成了生态保护区，或者交通用地，需要到规划部门核查清楚

3、地块规划与控规是否一致的问题。有的项目国土证是没有问题的，但是在规划局那里可能土地是存在问题的，这一类问题主要是指调规变性的土地较为常见。因为土地在调规过程中，存在信息不对称问题，有的地规划条件已经调了，但是控规还有问题，拿地后可能会增加时间成本，延后开发。

4、三通一平问题。土地平整问题这个问题是不容易忽视的，三通也容易判断，现在的水电气都是集中在地下，只需要看有没有市政管网井盖，天然气桩。但有种极端的个案需要重视，断头路，没错就是它。有的地块名义上已经通路了，但是水电气并没有接驳到市政管网时间待定。特别是新区的地块，需要特别重视这个问题。

5、土地闲置问题。以前的土地取得大多对开工时间有一定的约定，一般要求一定年限以内动工，具体详见土地成交确认书或者土地合同，否则视为土地闲置。大部分老地块都涉及这个问题，比较机智的老板会先进行一定的土方作业，或者进行报规报建，完美避开。如果没有上述操作，涉及土地闲置问题可能会缴纳巨额的土地闲置费用，甚至被收回土地。这个主要看地方政府的态度

6、土地款滞纳金问题。绝大部分老地块都会涉及滞纳金问题，有的拿地七八年都没缴清土地款，滞纳金的金额都快赶上土地款了。对于滞纳金，首先要查清楚是否存在滞纳金，以及滞纳金的金额多少，其次要在交易架构里面对滞纳金切割问题有一个明显的时间界限约定。比如约定签订合同之日起的滞纳金由原土地方缴纳，之后的由买家承担。滞纳金的问题是很多并购项目产生重大争议，甚至解约的重大因素，一定要约定清晰。

土地滞纳金是一定得缴纳的，但是不一定得全额缴纳，理由恰当是存在操作减免的空间的。理由主要是交地瑕疵，例如交地时间滞后，未达到三通一平、土地内有管线、土地内有拆迁等滞纳金减免总结起来无非有以下思路：一是利用地方政府急于收缴土地款，完成当年财政预算的的心态，积极沟通，态度端正，以快速全额缴纳土地款及滞纳金的行为争取减免一定的额度。二是寻找土地本身存在的瑕疵为突破口，即瑕疵交地。现在土地法明确规定政府出让的国有建设用地必须是净地，不得有附着物，或者不具备三通一平问题。很多老旧地块拿地时间较早，政府之前的出让行为也不是很规范，瑕疵交地普遍存在，找到瑕疵所在能减免不少滞纳金。作者曾在一个地块里面找到一个废弃的天然气管道，为公司节约了上千万的滞纳金。减免滞纳金的操作，主要是一个跟地方政府的沟通反馈过程，要想成功，建立良好的关系必不可少。

7、红线内外不利因素问题。这个问题复杂且多样，捡几个重点的说，一个是高压线问题，高压线最麻烦，拆迁费时费力，解决的时间以半年计，一定要提前到电力部门（国家电网区域分公司）落实。二是天然气管道问题，有的项目内部或者红线边上有天然气管道经过，天然气公司也是一个很难对付的部门，不受地方政府管辖，只接受上级公司领导。处理起来费时费力，需要提前去沟通能否迁改，迁改期限。

8、限高问题，限高又分为航空限高和气象限高，具体要到当地的空管局和气象站具体咨询标准。当然，限高问题不是绝对的，只要你的项目不是紧邻机场或者气象站，一般来说可以通过做工作去适当突破。但是突破的成本不菲，小体量的项目去解决这个问题并不划算，大体量的项目可以去尝试解决一下。

9、区域限价风险，现在很多一二线城市为了平衡总体房价，照顾新拍高价地块，对二手项目的预售价格审批实行成本考察法，以原始地价加建安成本为主要参考，周边房价为次要参考决定一个项目的售价。这是一个很刚性的原则，突破的可能性极低，可以忽略不计。

10、项目公司是否有其他土地资产问题。并购交易最理想的情况是一个项目公司一宗土地。但是有的项目公司名下不止一宗土地，而且还有既往的土地开发经验，有多个项目开发尚未收尾。这种项目公司处理起来特别麻烦，一般来说可以采取直接进行在建工程转让或者进行资产剥离，将土地资产注入新注册的公司，然后收购新的公司股权的方式完成交易。如果卖家不愿意进行资产剥离，一般来讲是可以放弃这个项目了。其中涉及的开发法律风险、政策风险、税务清算风险、债务风险难以预计，让买方难以接受。卖方如果不愿意剥离，可以简单映证确实存在上述诸多问题。

11、股权构成及决定权问题。很多项目并不是一个股东，往往有多个股东构成，常见的模式是一个大股东加数个小股东的模式。涉及公司股权交易，大股东说了并不作数，需要大部分股东表决同意。《公司法》第七十一条“有限责任公司的股东之间可以相互转让其全部或者部分股权”。股东向股东以外的人转让股权，应当经其他股东过半数同意。因此较为稳妥的做法是要拿到股东决议书，里面会明确说明问题。股东优先购买权问题，公司法对股权转让时的股东优先购买权有明确规定，这股东的优先权、对抗权。

12、负债问题。明债解决并不难，最怕的是隐形债务，民间借贷，交易的时候没问题，往往项目一开发就暴露了。因此一定要采取措施提前公示，或者在交易架构设计当中保留一定的托底措施。

13、股东出资资本是否实缴到位。关于股东出资问题，现在的公司制度实行的是认缴制，转而授权公司在公司管理制度当中自行约定解决。公司章程会对股东实际缴纳资金到位有约定，一般约定的时限不会太长，以免资本金不到位影响公司的正常经营。交易之前，一定要核查原公司股东实缴出资到位问题，让卖方在进行交易之前完成此问题。公司法规定，认缴资金并未实际履行到位的股东，在公司享有的权益以实际出资到位的资金占公司出资股本的比例，实际享有权利。

14、涉诉问题。多数公司都会有涉及法律诉讼，有的已经结案，有的正在进行。要明确区分涉诉案件，根据金额大小，性质情况，办理进度情况，区别处理。对于一些比较容易解决的问题，可以不做关注。对于一些金额较大，诉讼时间较长，很难解决的问题，应当要求卖方尽快与涉诉方达成和解，或者尽快完成诉讼。

15、财产抵押、担保问题。很多老板在日常经营中会存在为自己的公司交叉担保，为朋友的公司担保的问题。这个需要到不动产中心查询财产抵押情形，到工商部门查询股权质押问题。根据查询的情况，要求卖方更换抵押物，更换担保人等情况，提前完成解除抵押。

16、财务问题。通过核查公司的财务报表，查询往来款，查询公司的应收账款，应付账款，是否存在虚增支出，无票支出，关联交易等问题。已经发生的往来款，以实际情况予以认定。无法核查的开支，应当要求卖方予以解释说明，补足相关票据。如果无法解决的，应当在交易总对价当中予以扣除。

17、每一笔交易对价，都应当有对应的托底。这里的抓手指的是对应价款的股权，抵押或者担保。为了保证公司的利益，每一笔价款的支付都应当有获得相应的对价，在可能的情况下应当是先过股权或者资产交易然后再支付对价。在风控的角度看来，如果支付了大笔的价款，公司却没有拿到对应的资产、财产，那这个交易是不安全，不适当的。特别是那些调规变性的项目，在项目完成调规变性之前就算股权完成100%的交易，公司拿到的非住宅土地价值也不能覆盖支付价款，因此不太适合支付大额的价款，只能支付少量定金。还有那些跟国企合作勾地的项目，由己方支付土地款的交易架构，但是所有权在国企手里，这也是缺乏抓手的，这种模式风控也不会接受。

18、风控从来不盲目相信合同，只相信安全第一。不要觉得合同里面约定了一切责任、违约、罚金就觉得项目没有风险，这是很幼稚的行为。在风控眼里，最好的制约措施是在事情发生之前就解决掉，而不是靠事后的追责。合同约定的责任，事后追责过程漫长，通过法律途径实现的时间难以预计，公司的资金沉淀成本难以接受。交易架构，是先签订一个协议锁定项目，在交易目标公司风险解决得差不多，或者风险基本可控之后再进行交易和支付价款。

19、每一个事项都应当清晰，列举详细。交易合同里面对于目标地块，目标公司，交易价款，支付节奏，双方权利义务列举清楚，不能含糊不清的情况。任何存在未列举，列举不清晰的情况都是给后期的争议留下后患。

20、交易税费务必明晰。对交易前土地，公司涉及的税费，应当有一个清晰的时间切分，对双方的支付义务有一个明确的约定。还有就是交易过程中涉及的税费，比如增值税，股东的个人所得税，代扣代缴还是卖家自行缴纳，交易的价款是含税价还是净得价，这些问题都是需要约定清晰的。

21、双方的权利义务应当对等。主要是针对违约责任条款，例如约定甲方延迟一天交割标的物或者股权的违约金是多少，与乙方延迟支付对价应当支付的违约金，比例应当大致相等。

22、定金原则上不应过多。关于定金问题，很多卖家在支付价款问题上退而求其次，转而在定金问题是做文章。那种动辄几千万上亿的定金对于己方公司的风控而言是不安全的，因为在定金支付时己方并没有得到任何实际的对价。还有一种就是共管资金。实际上共管资金，既不安全也不经济，共管的账户在合作方存在债务的情况下是可以被法院执行的，而且大额的资金躺在银行账户里面，没有发挥资本应有的功能，是极不经济的。建议不接受共管，定金的金额尽量控制在百万级。

23、要时刻关注政策，每个区域的房地产政策是在随时变化的，要深入研究行业法规，规划条线要求，对明显违背相关政策的项目或者事项予以否定，不做无用功。

不要轻信居间人，合作方自述的操作难度极大、无具体操作方案，无法证明的承诺，尤其要防范合作方常常利用一些文件政策优惠作为条件，模棱两可，不可以确定，要以严格、理性的态度去考虑一个项目，任何小的风险点都可能是大的隐患。分析卖家动机，仔细分析项目转让原因，卖家的真实诉求，心理价位。如果是没钱的，看能否合作开发；如果是想急于套现的，那支付条件可能不好谈；如果是想解坑的，要了解坑在哪里；还有就是不想自己费事开发的，这种项目就比较优质。

企业更改地址有风险吗

企业更改地址无风险，做为企业一般的注册地址是不会更改的，但是如果因为单位整体搬迁，企业地址必须要更改的。企业的地址更改无任何风险，只是归属地的变化，缴纳税金的地方变化了。但是，这对企业也是非常方便的，以防地址和缴税地太远造成工作上的困难。

在创业中，企业会面临哪些风险如何应对

没办过大企业，很小的经营过几个，遇到过许多的风险和仓促的应对，在这里也做一个复盘，给屏幕前的你和将来更好的自己。

既然已经着手创办企业，姑且认为已经确定了企业的定位和经营范围。那么第一波风险来了。

企业的经营范围是否在法律允许范围之内，要办理的证照是否齐全，税务方面是否已经妥善处理。这些如果没有做好，市场监管部门分分钟能让你停业整顿，这是一个比较容易被忽略的隐患。房租水电有没有交割清楚，租赁合同有没有陷阱，经营环境短期内有没有重大变化，比如拆迁等。这波风险极易为以后的发展埋下地雷，或者直接没法营业。所以需要在创业准备阶段，一定做好功课，规避这些显而易见的风险。

终于小小的企业艰难的走出了第一步，接下来即将遇到三个生死攸关的风险——（1）货源（原材料）是否充足；（2）产品生产是否高效；（3）销售途径是否通畅。

（1）低成本货源（原材料）的稳定供应是企业发展的基石，货源不稳定直接导致企业无法正常经营。在创业之初，一定要有几家稳定优质的合作伙伴，保证在今后运营过程中持续提供优质弹药，在激烈的竞争中取得先机。

（2）企业产品的生产过程是企业内部运营的最大风险所在。产品的品控、成本、效率等风险的叠加，会在根本上动摇企业的稳定。只有在产品生产过程中不断加强品控、改善生产流程降低成本、提高效率，才能为最终的销售环节做好保障，不畏惧即将到来的惨烈竞争。

（3）销售环节是一个企业的生命线。卖得出则活，卖不出则亡，古之至理。因此销售环节是企业最惨烈的战场，是最不可控的风险之一。市场定位、营销战略、定价策略等手段必须比竞争对手更快、更新、更精确，才能规避竞争风险，为企业的生存夺得更多资源。

很不容易，小小的企业逐渐壮大，迎接她的除了鲜花和掌声，还有诸多的内部风险：资金风险、人员流失风险、公关风险、合伙人撤资风险等等等等，不一而足。要想活下去，更需要打起十二分的精神来应对。

这个问题很大，可能遇到的每一种风险和应对都能单独成一本书，一篇文章连概述都算不上。仅以此文作为引申，以后会不断的总结分析，希望能给创业人一些启示。

后记：创业者需要的是超强的抗压能力，敏锐的观察能力和学习能力，坚持不懈的勇气和信心。不祝愿所有创业者都能够成功，仅祝愿所有创业者度过不平庸的一生。

开办企业存在哪些风险

如果是第一次创办企业，对资金的合理利用、公司人员分配、行业的选择、业务的开发以及垫资、税务方面都是风险重重。至少要储备半年以上的资金，能够保证在半年内无业务情况下公司的正常运转；初创公司尽量减少不必要的人员配置，员工身兼多职最好，减少不必要人员开资，创始人可以释放部分股权给员工或通过其他激励措施，培养员工的归属感，激发员工的工作热情；初创公司资金比较不宽裕的情况，最好多利用外部资源，可以吸引外部资金进行项目合作或把部分工作外包等等都是好的方式；作为公司老板，敏锐的市场眼光可以决定公司后续发展的基础，选择短时间可以爆发的朝阳行业或者风投关注的赛道都是不错的选择，既可以吸引投资资金，也可能在后续卖给行业巨头；对业务上的垫资风险要有清晰的认识，除非迫不得已，不垫资的业务优先考虑，哪怕利润较低，需要垫资的业务如果垫付的资金超过公司承受范围（即垫付完，剩余资金无法保证公司半年运营资金需求），应考虑放弃，赌的结果可能带来巨大利润，也可能毁灭一家公司，作为公司掌门人还是优先考虑让公司长久生存，未来的市场机会还有很多；公司的避税应该合理，不要盲目的所以项目的逃税，这样很容易被税务部门的风控系统警示，公司在利润尚好的情况下，应尽量缴税，而且很多政府部门都有相应的退税或其他奖励方案的，而且缴税也利于银行贷款

文章分享结束，企业更改地址有风险吗和企业搬迁风险与解决办法的答案你都知道了吗？欢迎再次光临本站哦！